Игра на рынке жилья

Ипотека, долевка и другие игры на рынке жилья в Санкт-ПетербургеДаже небогатые петербуржцы могут улучшить жилищные условия и заработать. Цены на жилье падают. "Вложившись сейчас, можно неплохо заработать к осени", - подсказывают симпатизирующие строительным компаниям аналитики.

Но что нам от этой радостной вести? Можно подумать, что у большинства горожан под матрасом лежит заначка в пару-тройку миллионов, и теперь они побегут вкладывать свои бумажные богатства в квадратные метры!

Брать кредиты? С ними напряженно. Ипотека, как явление, вообще приказала долго жить. Долевка – тоже не лучший вариант в условиях нестабильности рынка. Остается выкручиваться при помощи уже имеющихся активов. Можно сыграть на разнице в ценах между «первичкой» и «вторичкой», жильем разной степени комфортности, квартирами, расположенных в разных районах.


Ценовая география

Солидных накоплений у большинства населения нет, но хоть какая-то недвижимость, как правило, в собственности имеется. Чаще всего она выражена в доле от квартиры, где проживают и другие родственники. Так может, сейчас настало время разъехаться? Снижение цен между продажей одного жилья и покупкой другого только на руку продавцу – деньги обесцениваются медленнее, чем дешевеют квадратные метры. Нужно только знать, каким законам подчиняется сегодняшняя динамика.

Директор Консалтингового центра компании «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон утверждает, что коррекция цен происходит по всем сегментам рынка и по всем районам пропорционально сформировавшейся стоимости:

«Менее всего меняются цены на ликвидные квартиры в домах массового спроса, расположенных в популярных районах. А вот снижаются они на изначально переоцененные проекты и на квартиры, обладающие пониженной ликвидностью в силу нерациональных планировочных решений».

Однако упрямая статистика говорит о другом. Например, по данным Центра исследований и аналитики группы компаний «Бюллетень недвижимости» в некоторых районах формально продолжается рост цен.

На вторичном рынке к ним относятся:

  • Петроградский (0,44% за последнюю неделю ноября);
  • Кронштадтский (2,13%);
  • Всеволожский (0,51%);
  • Пушкинский (1,9%).

На первичном рынке рост отмечен в Кировском (0,94%), Красногвардейском (1,46%), Петроградском (1,35), Приморском (0,15%), Центральном (0,16%) и Всеволожском (1,38%) районах. А вот самое резкое падение за неделю отмечено в Петродворцовом (-2,41% на вторичном рынке и -4,63% на первичном), Курортном (-1,99% и -4,73) и Московском (-1,2 и – 1,28).

Неравномерная динамика объясняется таким же неодинаковым спросом.

«Сейчас квартиры покупают там же, где и всегда: в Приморском, Выборгском, правобережной части Невского, Московском, центральных районах, - поясняет руководитель отдела продаж агентства недвижимости «АРИН» Татьяна Чуприна, - Элитная недвижимость или квартиры повышенной комфортности упала в цене в среднем по Петербургу всего на 5%. А в среднем по городу сейчас скидки на жилье колеблются в пределах 10-18%. В пригородах снижение цен ощущается сильнее. На загородном рынке можно говорить о высокой неликвидности типового жилья, что сопровождается снижением цен на 20-25%. Но дна рынок еще не достиг. До Нового года, вероятно, будет еще снижение на 1-2%. К марту общее снижение цен, если считать с сентября текущего года, может достигнуть 30%. Большего ожидать не следует».

Таким образом, улучшить свое жилищные условия сейчас имеют шанс прежде всего жители пригородов и отдаленных от центра районов. Они могут продать имеющуюся в наличии жилплощадь – пусть и на 20% дешевле, чем в сентябре, но придержав средства до весны, купить квартиру с 30% скидкой ближе к центру. Рискованно? Конечно. Но если решились, есть свободные средства, достаточные для покупки хотя бы комнаты, то весна - самое время покупать. Уже к осени, по прогнозам некоторых экспертов-оптимистов, можно будет получить прибыль в 40-45 %. Впрочем, проблема может заключаться в том, что довольно мало петербургских квартир реализуют за «живые деньги» - куда чаще применяется система продаж по цепочке.


Запредельный кредит

В то же время, нынешняя ситуация складывается не в пользу тех, кто привык решать свои материальные вопросы за счет влезания в долги.

«Сложности с кредитованием неизбежно удастся преодолеть с течением времени, потому что ипотека пользовалось, и будет пользоваться спросом. По мере выравнивания ситуации на финансовом рынке будет стабилизироваться и ипотечное кредитование, через определенный период времени оно неизбежно получит новый виток», - комментирует Михаил Бимон.

Ключевым моментом здесь является то, что «выравнивание ситуации», на которое так надеются «девелоперы» и их друзья, означает и возвращение к прежним ценам на недвижимость. Сейчас же оформить ипотеку практически нереально. Процент под который это можно сделать, столь высок, что даже самые большие скидки от застройщиков не сумеют его покрыть. Кроме того, растут не только проценты, но и величина первоначального взноса. А срок кредитования при этом наоборот уменьшается.

Существенное увеличение ставок по ипотеке начался еще в августе, тогда скачок составил до 3 процентов в год. Но даже тогда они в среднем составляли 13-14% в рублях и 12,5-13,5% в долларах/евро на вторичном рынке и 14,5-15,5% в рублях и 13,5-14,5% в долларах/евро – на вторичном. Сейчас же ставки взлетели до 23% в рублях и 19% в валюте. Прогноз на 1 декабря – рост на 0,5–1%. То есть, покупая квартиру даже с 30-процентной скидкой (а больше все равно не будет) при рассрочке на 10 лет, ее стоимость увеличиться почти в 2,5 раза, а при двадцатилетнем погашении – больше чем в 4,5.

Но даже под такие проценты оформить крупный заем чрезвычайно сложно и практически негде. Абсолютное большинство финансовых учреждений закрыли все программы кредитования жилья: из четырехсот банков сейчас ипотекой продолжают заниматься в сильно урезанном виде не более восьми, и то на совершенно «драконовских» условиях. Период выплат сокращен с 30 до 15 лет, первоначальный взнос теперь должен составлять не менее 30–50% от суммы займа, и при этом доля ежемесячного платежа не должна превышать 45% дохода заемщика.

Решим простую задачку. По условиям требуется приобрести квартиру стоимостью 3,5 миллиона рублей (средняя стоимость «однушки» в Питере). Предполагается, что полтора нужно отдать сразу же. Остальные два миллиона нужно погасить за 15 лет при годовой ставке в 23 %, что в пересчете на месячные взносы составит около 2 процентов. Итак, в год нужно будет вместе с процентами выплачивать 165 тысяч рублей, а значит почти 14 в месяц. Значит, зарплата должна составлять не менее 31 тысячи. Возможно, вчера многие и могли похвастаться подобными денежными поступлениями, но после урезания бонусов и премий число их существенно сократилось. А теперь вспомним, что финансовый кризис будет прогрессировать и, как следствие, доходы населения будут снижаться и дальше, а процентные ставки расти.

Не удивительно, что сегодня банки удовлетворяют не 80–85% обращений, как еще три месяца назад, а не более 40%. А по прогнозам кредитных брокеров, в скором времени доля счастливчиков снизится до 8–10% от числа всех обратившихся за матпомощью.


Трудная доля дольщиков

В наихудшей ситуации оказались дольщики, вложившиеся в строительство на пике цен. Дело не только в обиде на то, что по ходу стройки придется платить по прежним расценкам, у многих соинвесторов есть опасения, что работы вообще будут заморожены. Если в первом случае еще можно попытаться расторгнуть договор при неустойке в 5 % от стоимости, или перезаключить по новым тарифам, то, что делать, если застройщик окажется банкротом?

«Ситуация очень тревожная, - рассуждает питерский дольщик Данил Пономарев, - В моем случае уже сейчас прослеживаются предпосылки к тому, что срок сдачи будет существенно сдвинут, и это в лучшем случае. А что будет в худшем, думаю, понятно. За мои последние два визита в офис застройщика в течение ноября я не видел ни одного клиента, хотя весной 2008 года в конторе был ажиотаж. Не надо быть экспертом, чтобы сделать вывод - покупателей нет. Плюс отсутствие кредитов строителям, невозможность получить ипотеку, урезание зарплат и премий и просто увольнения.

Сам я пока еще не решил, как буду действовать. В моем договоре прописан очень большой процент за расторжение. Так что, если же падение цен будет большим, чем неустойка, то я скорее попытаюсь перезаключить договор на большую площадь. К тому же сомневаюсь, что застройщик сможет вернуть деньги. И, конечно, я слежу за новостями на строительном рынке, думаю, анализирую. И как большинство дольщиков надеюсь получить свою квартиру. Пусть даже и по нынешним высоким ценам. Главное, чтобы достроили!»

Впрочем, некоторые участники долевки готовы и на крайние меры. Так, например, в юридическую компанию «Росразвитие» уже обратились несколько человек, желающих расторгнуть договоры с застройщиками. По мнению директора компании Игоря Елисеева, понять их не трудно, ведь уже сейчас даже с 5%-ным штрафом, можно пойти и купить такую же квартиру с 15%-ной скидкой, а если подождать месяца три, то и с 30%-ной.

Что ж можно предположить, если опыт одних предприимчивых дольщиков будет удачным, то их примеру последуют и другие. Вот только смогут ли строители вернуть деньги? При условии, что многим уже сейчас не на что не только запускать новые проекты, но и доводить до ума старые, добиться компенсаций будет крайне сложно. Можно даже судиться, и даже выиграть процесс. Но, к сожалению, в нашей стране моральное удовлетворение еще не означает материального.