Битва за подвалы. ТСЖ заявляет свои права на нежилые помещения.

Тяжбы жителей домов с городской администрацией относительно нежилого фонда.Городская казна, кажется, рискует сократиться. Из бюджета может выпасть одна из статей доходов - получение прибыли от сдачи в аренду нежилых помещений в многоквартирных домах. Причиной тому массовое образование товариществ собственников жилья. Их представители сегодня активно отстаивают свои права по пользованию подвалами, которые сегодня воспринимаются не иначе, как общая долевая собственность всех жильцов дома. Причем собственники квартир оспаривают сейчас не только возможные в будущем сделки, но и пытаются добиться расторжения уже заключенных муниципалитетом договоров об аренде.

Юридический нюанс

Вообще то, признать подобные сделки недействительными в ряде случаев, можно было и раньше, и для этого даже совсем необязательно создавать ТСЖ. Вот как комментирует эту ситуацию юрист пермского фонда содействия ТСЖ Станислав Шестаков: «Многие заключенные договоры вполне можно попытаться оспорить в суде, если нежилые помещения относятся к общему долевому имуществу. Кроме статей Жилищного кодекса РФ, можно ссылаться и на статьи 289, 290 Гражданского кодекса РФ. Но на этом мало кто акцентировал свое внимание. Что же происходило? Зачастую муниципалитет сдавал подвалы, которые очевидно относились к общему долевому имуществу, более того, доходило даже до того, что без разговоров ломались клетушки, оборудованные жильцами под овощехранилища и другие подсобные помещения.

Представители муниципалитета же говорили: «У вас не создано ТСЖ, вот создадите, будем разговаривать». Но ведь ТСЖ - это вопрос управления собственностью, доля же в праве общей долевой собственности принадлежит не ТСЖ, а собственнику квартиры. Передавать объекты общей долевой собственности возможно только по решению собственников помещений, принятому на общем собрании. Поэтому договоры, заключенные муниципалитетом в отношении объектов общей долевой собственности без согласования с остальными собственниками приватизированных квартир, ничтожны, так как не соответствуют требованиям закона.

Чтобы решить проблему достаточно лишь подать в суд соответствующее исковое заявление, причем необязательно от ТСЖ, заявление можно подать и можно было подать от любого собственника квартиры в многоквартирном доме». Вот так, но оговорка «в ряде случаев» не случайна. Сделка об аренде может быть признана недействительной, только в случае, если на помещение распространяется режим общей долевой собственности, а он может и не распространяться. Так «неприкосновенные» помещения перечислены в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, это, как правило, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и обслуживающие оборудование.

Не попадают в этот список помещения, на которые уже оформлено право собственности в регистрационной палате, здесь в основном имеются какие-либо пристройки к зданию или встроенные офисы. Но вполне может оказаться, и так, что право собственности уже муниципалитетом или каким либо физическим лицом оформлено на помещение, формально принадлежащее жильцам, хотя их согласие на это никто и не спрашивал. Оформители сделки, скорее всего, действовали при этом обходными путями, и потому такой договор также заключен не законно. Только вот признать его недействительным будет сложнее. Пока у нас нет достаточной судебной практики.

Кто прав

А у исполнительного директора фонда содействия ТСЖ Анатолия Конева, на счет нежилых помещений, находящихся в собственности муниципалитета есть свое мнение: «Если на нежилое помещение, в том числе и подвалы, муниципалитетом зарегистрировано право собственности, то это означает, что муниципалитет имеет право ей распоряжаться по своему усмотрению (в рамках закона, конечно).

Муниципалитетом эти помещения, как правило, сдаются в аренду. К этому можно относиться по разному, но арендная плата при этом являлась одной из статей городского бюджета. Таким образом, принадлежав муниципалитету, нежилые помещения принадлежали и всем нам. Вопрос передачи муниципальной собственности, собственникам помещений конкретного многоквартирного дома сложен и неоднозначен. Жильцов понять можно, они могут сдать свои подвалы в аренду и тем самым снизить квартплату или потратить полученные средства на собственные нужды. Конечно, вполне могут быть и такие помещения, сданные муниципалитетом, на очень не выгодных условиях, тогда плохо, что называется и тем и другим. Здесь, на мой взгляд, есть лишь один выход, муниципалитет может сдать помещения самим жильцам на очень льготных условиях, а они попробуют распорядиться им более мудро».

А вот начальник отдела Департамента имущественных отношений Перми Светлана Корякина пытается спорить даже с юристом: «Если право собственности уже зарегистрировано муниципалитетом, то изменить что-то вряд ли получится. И на моей практике не было случаев, когда подобные сделки были признаны незаконными и расторгнуты. Хотя заявления от жильцов о расторжении договора все же поступают. Но многие напротив, даже довольны, что мы сдаем помещения в аренду, ведь арендатор благоустраивает прилегающую территорию, или открывает фирму, оказывающую услуги населению.

Что остается бизнесу

Конечно, теоретически собственники жилья могут быть безумно счастливы оттого, что под их квартирами расположены сразу и аптека и парикмахерская и магазин. Могут быть даже благодарны предпринимателям, что те обустраивают их придомовую территорию. Но вот мирится с тем, что денежки за все эти блага получает кто-то другой, собственники все-таки не хотят. А если еще посмотреть на проблему в свете постоянно растущих тарифов на коммунальные услуги, то жильцы естественно будут отстаивать свои права всеми правдами и неправдами. Что остается попавшему в такую ситуацию предпринимателю?

По всей видимости, придется все же смириться с тем, что сделка об аренде может быть аннулирована. Но это не самое страшное. В конце концов, какая разница кому платить. Хуже, когда помещение под офис или магазин было муниципалитетом продано (бывает и такое). Тогда в случае, если предприниматель проиграет в суде перед жителями (а это, скорее всего, так и будет), вложенные им деньги никто не вернет, и оправдания «откуда же я знал» не спасут. Как говориться: «Не знание закона. Не освобождает…».

Есть еще вариант - попробовать договориться. К примеру, главный бухгалтер ТСЖ «Балатово-8» Лариса Мылтасова объясняет: «Конечно, собственники квартир вполне и сами могут сдать нежилые помещения в аренду, и получать с этого неплохую прибыль, но это в идеале. Дело в том, что найти клиента, которого мог бы заинтересовать старый необорудованный и сырой подвал достаточно проблематично». Похоже, что на этом то и можно сыграть бизнесмену. Зачем, скажем, доводить дело до суда и в обязательном порядке расторгать сделку, когда можно предложить жителям какие-то льготные условия, может, согласятся. Вполне может оказаться, купив продукты и лекарства или сделав стрижку с хорошей скидкой, жильцы оставят предпринимателя в покое. Хуже, если «бизнес в подвале» оторван от нужд данного потребителя (складское помещение к примеру).