Квартира по цене комнаты. Можно ли пересмотреть подписанный договор купли-продажи жилья?

Многие россияне испытывают настоящий страх перед сделками с недвижимостью. И опасения их едва ли можно назвать необоснованными. В прессе и телепередачах излагаются подробности очередных изощрённых схем присвоения чужой собственности. Возможные риски описываются специалистами, в интернете появляются сотни статей, предостерегающих от возможного обмана. Однако застраховаться от всего невозможно и у людей желающих изменить свои жилищные условия возникают новые вопросы. Что делать, если вы пожелали продать квартиру, но потом планы и обстоятельства изменились?

Несбывшиеся мечты

При сделках с недвижимостью обычного российского обывателя подстерегают множество преград и неожиданностей.Летом 2006 года петербурженка Рамелла Кулешова захотела продать старую «двушку» на Васильевском острове и приобрести аналогичную квартиру в новостройке.

«Подходящее жилье мне очень быстро подобрали в агентстве «Антарес Трейд», - вспоминает Рамелла - Правда, новые апартаменты ещё только предстояло сдать в эксплуатацию, но субподрядчик ООО «Терминал», действующий от имени застройщика ЗАО «Стоун» клятвенно обещал, что сроки нарушены не будут. Вскоре нашлись и покупатели на старую квартиру. Мы заключили договор купли-продажи, но затем выяснилось, что документ составлен с ошибкой. Из-за сложной схемы внесения покупателем средств (часть наличными, часть за счет ипотечного займа) стоимость квартиры была указана неточно. Решили, что договор, будет исправлен и только после этого зарегистрирован в ГБР. Тем более для государственной регистрации не были собраны все бумаги, необходимые для сделки».

Тем временем из «Антарес Трейд» пришли нехорошие известия. Сроки сдачи нового жилья затягивались, да и сам факт сдачи объекта в эксплуатации оказался под большим вопросом. Госпожа Кулешова решила отказаться от продажи старой квартиры, тем более договор ещё не зарегистрирован и хозяйка квартиры из неё не выписалась. Но неожиданно выяснилось, что неточности в договоре покупатели исправили без участия продавца, заверили документ у нотариуса, потребовали произвести государственную регистрацию сделки, а не найдя понимания обратились в суд.

Тяжба длилась два с лишним года и Фемида склонялась то в одну, то в другую сторону, но в итоге Василеостровский районный суд вынес решение в пользу несостоявшихся покупателей. Все доводы Кулешовой относительно незаконных исправлений в договоре оказались проигнорированы. Без внимания осталось и то, что по закону его надлежало зарегистрировать в течение десяти дней, или бумага теряла всякую силу. Зато судья в полной мере учёл обстоятельств внесения покупателями денег в банковскую ячейку, после чего они автоматически потеряли к ней право доступа. 26 января нынешнего года уже городской суд Санкт-Петербурга определил произвести государственную регистрацию оспариваемой сделки.

Рамелла Кулешовой оказалась на грани потери крыши над головой. Инвалида 2-ой группы с двумя детьми вынуждают освободить жилплощадь, а рассчитывать женщина может только на компенсацию в два с половиной миллиона - стоимость «двушки» по ценам 2006 года! Теперь на вырученные от продажи двухкомнатной квартиры деньги, Рамелла может позволить купить себе разве что комнату - квартира аналогичная нынешней стоит, как минимум в два с половиной раза дороже.

Закон, что дышло

Поскольку, в упомянутом выше договоре чётко прописано, что деньги за имущество Кулешова могла получить только после того, как документ будет зарегистрирован и вступит в законную силу, позиция суда вызывает сомнения.

Прокомментировать ситуацию мы также попросили председателя коллегии адвокатов «Юридического центра «Лекс» Льва Остромухова. По его словам продавца никак не могут принудительно обязать зарегистрировать договор купли-продажи, если по каким-либо причинам он передумал продавать недвижимость.

«Можно только в судебном порядке обязать заключить договор купли продажи при наличии существенных оснований. Одним из них может быть наличие предварительного договора. Все поправки в уже составленные бумаги должны вносить обязательно обе стороны. Одностороннее изменение документа, как и отказ не допускается. В некоторых случаях изменения могут вноситься органами власти или судом. За корректировку содержания бумаг без участия одной из сторон предусматривается ответственность вплоть до уголовного преследования (по факту мошенничества, например). Изменение цены также считается существенным условием для расторжения договора. Перерасчёт производится с индексацией, учитывающей повышение цен за период тяжбы. Условия, оговоренные в банковском договоре аренды ячейки, могут косвенно повлиять на ход имущественного спора, но, по сути, внесение денег в банковскую ячейку не связано с договором, являясь лишь механизмом оплаты, причём часто противозаконным».

Более развернутый комментарий относительно зависимости договора от ценовых изменений дала юрисконсульт агентства недвижимости «АРИН» Елена Рудницкая. По её словам, в соответствии со статьей 451 Гражданского Кодекса РФ договор можно расторгнуть или изменить по требованию заинтересованной стороны, однако с учётом ряда условий.

«Договор может быть расторгнут если в момент его заключения стороны исходили из того, что никакого изменения обстоятельств не произойдёт. - Поясняет Елена Рудницкая. - Или же изменение ситуации вызвано тем, что заинтересованная сторона не могла преодолеть трудности в новых обстоятельствах. Или если исполнение договора без изменения его условий существенно нарушает соотношение имущественных интересов сторон, при котором заинтересованная сторона в значительной степени лишается того, на что рассчитывала при его заключении. При этом сам факт существенного изменения цены не может являться бесспорным основанием расторжения. Для достижения желаемого результата заинтересованной стороне придётся доказывать наличие совокупного присутствия изложенных выше признаков».

Тайна банковской ячейки

В случае Рамеллы Кулешовой упомянутые юрисконсультом условия налицо. Женщина никак не могла знать, что представители агентства и застройщики нарушат свои обязательства, а, узнав, не имела ни малейшей возможности повлиять на ситуацию.

Тем не менее, решение вынесено и непонятно, удастся ли опротестовать решение суда, учитывая что слуги закона закрывают глаза на фактическую подделку документов?

Конечно, и несостоявшихся покупателей взявших под покупку недвижимости кредит с высоким процентом можно понять. Однако и тут не обошлось без странностей. Истец и его супруга заявляли на суде, что деньги лежали в сейфовой ячейке два с лишним года, изрядно обесценившись за это время. Вот только офис банка переехал, и сотрудники отделения по новому адресу сообщили Рамелле, что ячейка давно не оплачивается, поскольку срок действия банковского договор истёк.

Какова же судьба злополучных миллионов? Более подробную информацию потерпевшей получить не удалось, а блюстители закона за два года так и не соизволили разобраться в обстоятельствах столь запутанного конфликта.