Выбираем местечко под собственный дом. Обзор рынка земельных участков под малоэтажное строительство.

Во всем мире малоэтажные дома считаются естественным жильем для людей. Собственно говоря, и для России это было характерно до второй половины ХХ века, когда усиленно начало развиваться панельное домостроение. Сегодня же спрос на «малоэтажки» вновь стал расти. Люди все больше загораются желанием стать обладателями собственного загородного дома. Да и предложений в этом плане сегодня более чем достаточно, от элитных коттеджей до демократичных таунхаусов. Вопрос только в цене. Она в свою очередь зависит от множества факторов. Не последнюю роль в этом отношении играет стоимость земельных участков.

Таунхаусные перспективы

Земля по комплексное малоэтажное домостроение, естественно должна обходиться застройщикам дешевле. И теоретически так оно и выходит, тем более что причин этому предостаточно, есть лишь несколько «но». Первым и в сегодняшних условиях, наверное, важнейшим можно считать «идеологический» фактор. Комплексное малоэтажное строительство объявлено на всех уровнях власти одним из приоритетных направлений в программе «Доступное жилье». Соответственно это способствует упрощению процедуры землеотведения, как такового, предполагает какие-то льготы и бонусы для строителей. В Перми, однако, анализ, выставленных на аукцион земельных участков департаментом планирования и развития территории, показывает, что предложений в этом плане не так уж и много. В среднем на продающиеся 30 участков, предназначенных по индивидуальное домостроение, приходится всего 2-3 участка, сдающихся в аренду, под комплексную застройку.

Получить комментарии сотрудников департамента не удалось. А вот заместитель директора по финансовым вопросам компании «Спецмонтаж-проект» Михаил Заманчук отмечает, что строительство таунхаусов пока еще только на стадии развития и далеко не все строительные компании готовы осваивать это направление.

Чуть лучше ситуация развивается в крае. Желание застраивать территории целыми улицами небольшие города и поселки изъявили сразу несколько строительных компаний, но вряд ли они рассчитывают на поддержку администрации, скорее руководствуются исключительно экономической составляющей. А она в свою очередь такова, стоимость одной сотки относительно небольшого участка (около 1000 квадратных метров) в среднем обходится раза в 1,5 дороже, чем в участках площадью более 10 гектар. Так, например, в Добрянке участок 1200 квадратных метров сегодня предлагается за 400 тысяч рублей.

В то время, как бывший глава транспортного комитета Перми, а ныне девелопер, руководитель компании «Олег и Ко» Олег Боровик предлагает в этом же районе земельные участки под коттеджный поселок в расчете 17 тысяч рублей за сотку. Кроме того, использование земли по таунхаусы снижает конечную стоимость жилья и за счет того, что под то же количество квадратных метров в них требуется меньше площади. Тот же Олег Боровик отмечает, что стоимость готового жилья в будущем поселке составит порядка 12-15 тысяч рублей за квадратный метр.

Под индивидуальное освоение и цена особенная

Не теряет своих позиций и индивидуальное домостроение. Напротив, желающих построить себе домик, отличный от других, становится все больше. Об этом же свидетельствует и предложение на рынке.

Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) площадью от 6-ти до 25 соток (как правило, это свободные участки с соответствующим местоположением и окружающей инфраструктурой, часто - на стихийно строящихся территориях) занимают 47 % на рынке. Средняя по городу цена за сотку по данным Западно-Уральского института экспертизы, оценки и аудита в 2006 году составила 39,2 тысячи рублей. Сейчас эта цифра, естественно изменилась, но точные расчеты пока не проводились.

Тем не менее, как известно, на стоимость земли влияет ряд факторов: местоположение, инфраструктура, близость к транспортным магистралям, размер и форма участка, ограничения и сервитуты. Поэтому разброс цен в городе и пригороде весьма существенен. Например, в Орджоникидзевском районе по улицам Пасечная и Домостроительная земельные участки площадью около 1000 квадратных метров выставляются в среднем по цене от 450 до 550 тысяч рублей (стартовая цена аукциона с шагом 20-25 тысяч). В Свердловском и Мотовилихинском районах участки той же величины можно приобрести где-то за 250 тысяч. Самыми дорогими являются участки в Верхней Курье и микрорайоне Окуловский, одна сотка здесь обходится в 80 - 90 тысяч.

В городах и районах края интервал между ценами также достаточно велик, и в некоторых случаях даже не вполне понятен. Так цена участков площадью чуть более тысячи квадратным метров в небольших населенных пунктах может также превышать 400 тысяч рублей. Исходя из этого, некоторые эксперты считают, что стоимость многих выставленных на аукцион участков весьма завышена. Об этом же часто свидетельствуют и работа аукциона. Как правило, по истечении срока торгов, земля так и остается нереализованной.

Юридический нюанс

Не стоит забывать и о юридическом аспекте приобретения земли в собственность. Целый ряд законов и подзаконных актов регулирует это, казалось бы, простое действие: Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, федеральные законы «О государственном земельном кадастре» № 28-ФЗ, «О землеустройстве» №78-ФЗ и т. д., и т. п. Причем эти документы регламентируют не только многоэтажное или комплексное жилищное строительство, но и частное тоже.
Дело во многом упрощается, если участок приобретается с аукциона или по конкурсу. Здесь покупатель заранее знакомится со всеми условиями или возможном обременении, и в случае согласия подписывает соответствующий договор.

Однако есть возможность получить земельный участок под строительство не по конкурсу. Для этого необходимо предварительное согласование места размещения объекта с уполномоченными для этого органами и соблюдение определенной законом процедуры, которая включает в себя и такой обязательный этап, как опубликование информационного сообщения об этом намерении. После чего могут начаться проблемы: появятся заинтересованные лица, которые тоже подадут заявку о предоставлении им этого участка. А значит, все равно придется проводить аукцион.

На сегодняшний день в Перми работает несколько фирм, занимающихся непосредственно мониторингом свободных и пригодных для застройки земельных участков. Учитывая дефицит подобных участков, такой способ получения земли для строительства, как предварительное согласование места размещения объекта, отмирает.

Кроме вышеуказанных, существуют и иные возможности получить землю под строительство, более или менее затратные. Например, покупка ветхого (под снос) жилья, под которым выкупаются или берутся в аренду земельные участки и на месте снесенных домов осуществляется капитальное строительство новых объектов.
Используя подобную возможность, застройщик может оказаться в заложниках у жильцов ветхого жилого фонда. Всем известны случаи, когда на 50 кв. м избушки имеются десятки собственников - «мертвых душ», которые зачастую там и не проживают. Доли в таких домах покупают и профессиональные шантажисты. Так что потенциальный застройщик ветхого фонда должен быть готов к бесконечным судебным спорам, поскольку не вправе нарушать интересы ни жильцов дома, ни собственников долей.

Порой застройщик приобретает крупный земельный участок у третьих лиц, приватизировавших ранее свои наделы в частном секторе, не выясняя его истории. Или видит из истории участка, что его собственники неоднократно менялись, но это его не настораживает. В дальнейшем может выясниться, что земельный участок находится в водоохранной или рекреационной зоне, где строительство запрещено.