Продать и отобрать. В законе существует множество лазеек для отъема честно приобретенного имущества.

Дыры в российских законах позволяют процветать махинациям с продажей и покупкой недвижимости.По данным юридических компаний в столице сегодня аннулируется каждая 30-я сделка с недвижимостью. Еще более шокирующее заявление на специально собранной конференции в 2008-ом году сделали риэлторы. Посредники от агентств, которые ранее клятвенно гарантировали «чистоту» сделок признались в том, что любой договор, связанный с приобретением жилья в России является рискованным и может быть расторгнут в любой момент. В Петербурге никаких специальных замеров пока не проводили, но практика показывает, что город на Неве по признанию сделок недействительными, не отстает от первопрестольной.

Петербуржец Михаил Антонов уже 7 с лишним лет отстаивает в судах свое право на приобретенную им квартиру. А ведь в конце 1999 года мужчина даже предположить не мог, что может лишиться малогабаритной «двушки», купленной им у двух собственников бывшей коммуналки через агентство недвижимости. Напротив, на радостях обладатель квартиры вложил немалые средства для приведения жилья в порядок. Спустя два с половиной года на имя собственника пришла повестка в суд.

Обратно в коммуналку с психом

Претензии на долю квартиры предъявила женщина, которая ранее была собственницей одной из комнат. Она продала ее человеку, у которого ее и купил Михаил. Истица предъявила иск к ним обоим, потребовала признать недействительным ее договор купли-продажи и на основании этого вернуть ей комнату. По ее заявлению, в момент сделки она страдала психическим расстройством и не отдавала отчета в своих действиях. Прокуратура в ходе разбирательства не стала разыскивать ни первого покупателя (человека, у которого доверчивый Михаил купил комнату), ни нотариуса, оформлявшего сделку. Куда проще перенести все бремя ответственности на Михаила, по всем критериям — добросовестного приобретателя. В итоге судебное разбирательство продлилось более 5 лет — и «рассеянная» гражданка выиграла дело.

«В начале лета 2007 года, спустя восемь лет (!) после сделки, была проведена судебно-психиатрическая экспертиза. Было установлено, что первая собственница, действительно, ввиду психического расстройства в форме легкой умственной отсталости не могла понимать значение своих действий при заключении сделки купли-продажи. Но при этом ее дееспособность не подвергается сомнению. Следовательно, чтобы признать эту сделку недействительной, необходимо отдельное судебное разбирательство, срок исковой давности по которому истицей был пропущен. И лишь после этого можно было бы ставить вопрос о назаконности владения спорным имуществом. Тем не менее, прокуратура изменила предмет иска, отказалась от исковых требований к первому ответчику и предъявила ко мне иск напрямую, прося истребовать из моего якобы незаконного владения недвижимость, ссылаясь на ст. 302 ГК РФ и постановление Конституционного суда № 6-п от 21 апреля 2003 года.

Получается, что первая сделка в совсем недлинной цепочке, осуществленная, вероятно с нарушением закона, остается действительной и юридически правомерной. Я же, будучи добросовестным покупателем, теряю не только саму недвижимость, но и возможность какой бы то ни было компенсации понесенного ущерба, ведь промежуточный владелец, оказался чист перед законом и, стало быть, имел полное право распоряжаться этой недвижимостью. В ст. 302 прямо указывается, что истребование имущества возможно у добросовестного приобретателя только в том случае, если оно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. В данном же случае первоначальная сделка не признана недействительной, я приобрел недвижимость у законного собственника, следовательно, не выполняется сама гипотеза этой статьи. Тем не менее, Московский районный суд Санкт-Петербурга иск удовлетворил и истребовал из моего владения спорную долю», — рассказывает Михаил.

Дальнейшие попытки вернуть потерянное не увенчались успехом. Кассационная инстанция решение Московского районного суда оставила без изменения. Санкт-Петербургский городской суд, а затем и Верховный суд РФ в ответ на надзорную жалобу отказали в истребовании дела. В июле прошлого года была подана жалоба в Конституционный суд, но и там — отказ. Причем ответы вышестоящих инстанций носят явно формальный характер и отсылают все к тому же постановлению Конституционного суда РФ № 6-п от 21.04.03, в котором рассматривался вопрос об истребовании имущества именно после признания первоначальных сделок недействительными, чего в данном судебном процессе сделано как раз не было.

Более того, само решение судьи содержит массу противоречивой информации, искажаются факты, фамилии, даты. Например, в нем сказано, что истица якобы передала паспорт Михаилу, а он ее обманул, в то же время судом достоверно установлено, что они не были знакомы, при этом в протоколах опроса истицы, подшитых к делу, речь шла совсем о другом лице.

Как было установлено судом, истица хотела обменять продаваемую комнату на другую, и это опровергает заявление о том, что имущество выбыло из владения помимо ее воли. Из показаний женщины следует, что при заключении сделки ей предложили прочитать и подписать документы, в смысл которых не вникала, но при этом понимала, что речь идет о продаже ее комнаты.

Теперь 42-метровая квартира с совмещенным санузлом и пятиметровой кухней, в которой Михаил проживает со своей супругой и двумя детьми, по решению суда должна вновь превратиться в коммуналку с социально неадаптированным, психически нездоровым соседом.

Посадил цветочки — верни землю

По словам адвоката, председателя коллегии адвокатов юридического центра «Лекс» Льва Остромухова, способов лишить имущества законных покупателей сегодня довольно много. Даже когда, невозможно отнять недвижимость у покупателя путем признания недействительности сделки как таковой, можно найти множество лазеек, чтобы истребовать недвижимость либо обратно продавцу либо другому участнику процесса.

«У меня был аналогичный случай с земельными участками, — рассказывает адвокат, — Было два участка, вместе образующих один. Один при этом принадлежал сыну, а другой — отцу. На участке сына — дом, второй был совершенно заброшен. Совместно они решили продать свои доли по 6 соток как единое целое (12 соток), так как это стоит дороже

Отец сначала оформил на сына доверенность, так как сам делами заниматься не хотел, а потом сей документ отозвал, поскольку не смог договорится со своей бывшей супругой о дележе будущих денег. В итоге кусок земли сына все же была продана. Но тут претензии предъявляет посредник наполовину состоявшейся сделки. Агент выставляет иск отцу на сумму, затраченную им на приватизацию, кадастр и прочие регистрационные процедуры, распространявшиеся на оба участка. И тогда мужчина за неимением средств решает передать свою землю в счет этого иска. Риелтор, получив по суду площадку, продает его тому же человеку, что приобрел первый участок.
Довольный покупатель, являющийся стопроцентно добросовестным приобретателем, строит на участке отца баню, поднимает грунт, проводит дренажи, сажает цветочки. В общем, вкладывает свои деньги для облагораживания территории.

Вдруг через какое-то время отец обращается в суд и просит истребовать «из чужого незаконного владения» свой участок, так как он якобы выбыл у него помимо его воли. И суд выносит решение — вернуть землю первоначальному собственнику. Правда, при этом отец добросовестному приобретателю нужно выплатить стоимость участка с учетом его улучшения. Неизвестно, правда, потянет ли эту сумму истец».

Все это становится возможным благодаря постановлению Конституционного суда, который предлагает подобные схемы при невозможности прямо признать сделки ничтожными. Последнюю процедуру, кстати, довольно сложно провести, если имущество переходило в другие руки по длинной цепочке. К примеру, человеку нужно оспорить несколько договоров купли-продажи, на каком-нибудь этапе он обязательно споткнется, ведь хотя бы один из новых собственников стопроцентно окажется добросовестным приобретателем. Но можно истребовать имущество не расторгая сделки, при этом необходимо вернуть последнему собственнику те деньги, который он заплатил. Если покупатель приобрел имущество по нормальной рыночной стоимости, не занижал суммы, чтоб уйти от налогов, то это истребование теряет свой смысл. Но некоторые граждане все же стараются занизить стоимость. Этим, конечно, активно пользуются. Вдвойне обидно лишится имущества, которое приобретено по документам по заниженной цене, а в реальности по рыночной. Понятно, что неофициальную денежную разницу в случае разбирательств покупателю никто не вернет.

Недееспособен посмертно

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков при приобретении недвижимости, необходимо как можно больше узнать об имуществе, на которое вы положили глаз. Наивно, однако, думать, что подобную информационную защищенность обеспечат вам посредники от специальных агентств. Ведь как было сказано ранее, сегодня сами специалисты признаются в том, что далеко не всесильны. По словам юриста компании «Петербургская недвижимость» Ирины Гришуковой, несмотря на то, что в компаниях по просьбе своих клиентов и проверяют объекты недвижимости, ответственности за полноту и достоверность информации в большинстве случаев риэлторы не несут: «Согласно агентскому договору компания оказывает услуги, однако не может нести ответственность за третьих лиц. Есть специальные органы, которые в соответствии с законодательством занимаются проверкой «чистоты» сделок. Прежде всего, это прокуратура и Федеральная регистрационная служба, которая может отказать в регистрации сделки, если, например, на квартиру наложен арест».

Оснований для признания сделки ничтожной сегодня огромное множество. Причем трактовать эти положения также можно довольно широко. Например, не совсем понятно, что означает «совершение сделки с целью, противной основам правопорядка и нравственности» или «мнимость и притворность сделок». Основаниями для аннулирования договоров может также подписание бумаг недееспособным продавцом, который как показывает практика, может быть признан таковым после смерти, как бы абсурдно это не звучало. Невозможно совершение сделки лицами, не достигшими совершеннолетия, юридическими лицами, проводящими сделки, выходящие за пределы их правоспособности (превышение полномочий по доверенности). Еще шире можно трактовать такие положения, как совершение сделки «под влиянием заблуждения» или «стечения тяжелых обстоятельств».

Видимо для страховки при покупке квартиры сегодня не лишним будет освидетельствование продавца на предмет его адекватности и взятие дополнительных расписок о том, что он не заблуждается. И конечно, заранее стоит предусмотреть, кто после продажи может предъявить свои права на отчужденное жилье.