Чердачный передел. Мансардные страсти на 3-ей линии ВО.

мансардный конфликт в доме 22 на 3 линии Васильевского островаНе по обычному сценарию развивается мансардный конфликт в доме 22 на 3 линии Васильевского острова. Здесь непонимание жильцов и инвесторов возникло отнюдь не с процесса согласования строительства, как это часто случалось в аналогичных ситуациях. Если верить судебным документам, часть проживающих в доме граждан не только не имели никакого желания вставлять палки в колеса застройщику, а напротив даже охотно включились в процесс долевого участия в строительстве мансарды. Это то и стало причиной дальнейших споров и бесконечных судебных процессов.

Непростая доля

Началась эта история еще в конце 1999 года, когда Территориальное управление Василеостровского района Санкт-Петербурга издало Распоряжение № 2455-р «О предоставлении права на реконструкцию мансарды по адресу: Санкт-Петербург, 3 линия В.О., д. 22, литера А», на основании которого питерский КУГИ заключили договор с компанией ООО «Петербургстрой», в соответствии с которым организация обязана была реконструировать чердак и построить там дополнительные помещения. «Петербургстрой» в свою очередь заключили договор еще с одной строительной фирмой ООО «КТС-Строй», задачей последних стало обеспечение финансирования проекта. Частично эту проблему предприимчивые строители попробовали решить за счет жителей дома. То есть, выражаясь казенным языком, стали «привлекать инвесторов по договорам купли-продажи будущих квартир и договорам о долевом участии в строительстве».

Некоторые жильцы перспективе разжиться дополнительными квадратными метрами, конечно, обрадовались, и в начале 2001 года один за другим стали подписываться документы. Вот небольшая выдержка из судебного решения по делу № 2-292/08 от14 мая 2008:

24.01.01 года между Алиевым P.М. и ООО «КТС-Строй» был заключен договор №9/3-22 купли-продажи жилого помещения – мансарды, состоящей из 3 комнат, общей площадью 104 кв.м., жилой площадью 69 кв.м…

05.07.01 года между Соловьевым-Савояровым Ю.Ф. и ООО «КТС-Строй» был заключен договор №4/322 о долевом участии в строительстве жилого помещения мансардного типа, состоящего из 3 комнат, общей площадью 91,5 кв.м., жилой 64,8 кв.м…».
Кстати срок завершения строительно-монтажных работ и сдачи объекта в эксплуатацию был заявлен – не позднее 30.11.01 года. И тут, внимание: «23 12 05 года между Бураковой Ю.В. и ООО «КТС-Строй» был заключен договор №. 10/3-22 о долевом участии в строительстве жилого помещения мансардного типа, состоящего из одной комнаты, общей проектной площадью 69,9 кв.м., в доме по адресу: Санкт-Петербург, 3 линия В.О., д. 22... 22.12.05 года между Лихачевой Ю.С. и ООО «КТС-Строй» был заключен договор № 9/3-22 от 22.12.05 года о долевом участии в строительстве жилого помещения мансардного типа, общей площадью 92 кв. м.». Что побудило жильцов влезть в долевку, в то время как их соседи ждали возможности обзавестись собственным мини-пентхаусом четыре года, непонятно. Но дело даже не в нарушении сроков застройщиками, большое сомнение вызывает и качество строящегося жилья.

Унитаз над люстрой – это по-нашему

Приведенный ниже отрывок кажется нам особенно поэтичным:

«КТС-Строй» представил «Корректировку проекта строительства мансардных помещений», внесены существенные изменения: комната площадью 16 кв.м., входящая в проданную истцу (Алиев Р.М) квартиру по договору №3/322 от 24.01.01 года, включена в квартиру Соловьева-Савоярова Ю.Ф., при этом, вместо межкомнатной перегородки с дверью между этой комнатой и соседней комнатой квартиры спроектирована глухая капитальная стена, вместо глухой капитальной стены спроектирована межкомнатная перегородка с дверью в комнату соседней квартиры. Над жилой комнатой возведен санузел, что стало причиной протечек. Другая комната уменьшена на 6 кв.м. за счет передвижения капитальной стены между квартирой истца и соседней квартирами на один метр, глухая капитальная стена между проданной истцу квартирой и квартирой Бураковой Ю.В. спроектирована не над имеющейся капитальной стеной, а над потолком квартиры истца».

В общем, все смешалось: перегородки, стены. Собственно после этой стихийной перепланировки и родились следующие исковые требования к ООО «КТС-Строй»:

«Исполнить обязательства по договору № 3/322 от 24.01.2001 года о строительстве над квартирой №6 в доме 22 по 3 липни ВО. в Санкт-Петербурге квартиры в мансардном помещении общей площадью 104 кв. м., провести перестройку и осуществить перенос стен соседних помещений квартир Соловьева-Савоярова Ю.Ф. и Бураковой Ю.В. в соответствии с указанным договором, произвести государственную регистрацию квартиры по вышеуказанному адресу и передать ее в собственность истца».

И нечего тут правом злоупотреблять

Василеостровский районный суд в удовлетворении исковых требований Рафаэлю Алиеву отказал. Во-первых, судья сослался на то, что приемочная комиссия, назначенная администрацией Василеостровского района, приняла в эксплуатацию жилые помещения (квартиры № 21, 22, 24, 25, 26, 27), созданные в ходе реконструкции чердака, и распоряжением администрации акт приемки был утвержден. Во-вторых, из технического заключения ГУ Северо-Западного регионального центра судебной экспертизы следует, что демонтаж мансарды невозможен, так как «в процессе работ проведены неотделимые улучшения по всему периметру здания».

Есть и еще несколько юридических нюансов. Дело в том, что организация, привлекающая средства граждан для финансирования строительства жилых зданий и не являющаяся собственником ни самих строящихся, реконструируемых зданий, ни квартир в них, не может заключать договоры купли-продажи. ООО «КТС-Строй» в данном случае собственником, продаваемого имущества, не являлся.
Кроме того, в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.

По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве не является и предварительным.

И в довершение, дабы, вероятно, окончательно «добить» истца судья обратился к ст. 10 КГ РФ, согласно которой «не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах». По мнению суда, истец, обращаясь в суд с заявленным требованием в 2007 году, злоупотребил своим правом, учитывая тот факт, что в настоящее время инвестиционный договор исполнен и привидение чердачного помещения в первоначальное состояние, в случае удовлетворения его требований, было бы невозможно.

Продолжение следует…

Вот только считать победителями в этой истории ООО «КТС-Строй» и ООО «Петербургстрой» пока рановато, потому как сейчас с ними активно продолжает судиться ТСЖ дома 22, требовавшее ранее прекращения строительных работ. И надо отметить, требования были не безосновательными, поскольку эти строительство велось с грубыми нарушениями.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что реконструкция чердака производится при отсутствии проекта, технического и авторского надзоров, разрешений на строительство и лицензии подрядной организации на ведение строительных работ, без договоров на прокладку и использование инженерных сетей. Сейчас, как пояснили в ТСЖ, продолжается работа по признанию стройки незаконной, причем жильцы не сомневаются в своей победе, уверенности им придала еще и поддержка Комитета управления городским имуществом, отозвавшего выданное ранее инвесторам разрешение на строительство. Добиться каких-либо результатов активисты дома 22, 3 линии Васильевского острова планируют уже этой осенью (в общей сложности судебные тяжбы продолжаются уже около трех лет). Правда, что возможно будет сделать в случае успеха жильцов, пока неясно. Пока же мансарда стоит и даже начала частично эксплуатироваться, по крайней мере, свет в некоторых окнах уже горит, и за окнами этими можно разглядеть вполне себе обустроенный интерьер.

Правовая история вопроса

Впервые порядок передачи частным инвесторам чердачных помещений под реконструкцию в мансарды был задан в Петербурге распоряжением мэра (09.02.1996), которое не противоречило ст. 290 Гражданского кодекса РФ. Согласие всех собственников квартир в доме было определено как необходимое условие получения права на строительство мансарды. Практика показала, что это трудновыполнимо. Порой получение согласия даже при участии специалистов по переговорам занимало до 1,5 лет, но со всеми договориться удавалось редко. К тому же покупка согласия собственников снижала доходность мансардного бизнеса. Тем не менее, мансарды строились, а администрация районного и городского уровня «не замечала» нарушений строителями нормативно установленного порядка.

Вскоре проблемы мансардного бизнеса были разрешены распоряжением губернатора (11.12.1998) просто, но не бесспорно: необходимость согласия собственников квартир на строительство мансарды была отменена. Несмотря на расхождение норм двух уровней, РФ и Петербурга, бизнес-сообщество с энтузиазмом приняло новую свободу действий. Мансардная активность резко возросла: за 10 месяцев 1999 года в городе было согласовано 486 мансардных заявок, тогда как за весь 1998 год — 288.
«Большой мансардный праздник» закончился 25.12.2000, когда Верховный суд РФ подтвердил решение Городского суда Петербурга (от 13.09.2000) по объединенному иску нескольких граждан. Они требовали, во-первых, признать распоряжение губернатора от 11.12.1998 противоречащим Гражданскому кодексу РФ и не порождающим правовых последствий, если строительство мансарды производилось без согласия собственников квартир; во-вторых, запретить оформление мансард в частную собственность. Решение ВС РФ было ответом на апелляцию губернатора после решения ГС. Мансардное строительство стало трудновыполнимым, а после многочисленных митингов и акций протеста недовольных граждан практически заморозилось, в городе стало появляться не более 3-5 мансард в год.

По прошествии 10 лет ситуация вновь изменилась. 2.04.2008 года Верховным судом РФ на основании кассационной жалобы, подготовленной Комитетом по управлению городским имуществом на решение Санкт-Петербургского городского суда, признавшего недействующим распоряжение мэра от 19.02.1996, отменено. Также в петербургском КУГИ пояснили, что по новым правилам, теперь мансарды и чердаки в домах, где не образовано ТСЖ принадлежат городу, и согласие жильцов для переоборудования не требуется. «Подружатся» ли новые нормы с положениями Гражданского кодекса, пока не понятно. Поскольку из статьи 290 ГК РФ «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме» следует:

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Примеры мансардных конфликтов

1. 2-я Линия, 15

Этот конфликт начала 2000-х годов проходил бурно и долго. Жильцы дома, узнав о переоборудовании чердака, да еще без утвержденного проекта и технадзора, не только обращались во всевозможные инстанции, но и устраивали пикета, также упорно разгоняющиеся местной милицией. Впрочем, граждане оказались настолько принципиальными, что целую зиму умудрились прожить под полиэтиленовой пленкой вместо крыши.

В результате многомесячной борьбы в суде частично построенная мансарда была разобрана, и крыша восстановлена, причем силами районного жилищного агентства, а не фирмой-застройщиком.

2. наб. Карповки, 22

Здесь инициаторы мансардного строительства столкнулись с хорошо организованным отпором, хотя администрация и способствовала конфликту . Возможно дело в том, что в доме проживало немало «непростых» людей – лауреаты государственных премий, заслуженные строители, архитекторы. Первые письма в органы власти подписаны жителями 220 из 229 квартир, они жаловались на шум, грохот, отключение воды, тепла, света, газа, лифтов, выражали опасение возможной деформации конструкции здания.
Эти опасения были не безосновательны. Живущие в доме специалисты квалифицированно указали риски, связанные со слабым грунтом, наличием в доме трещин и другими факторами. А после того, как выяснилось, что реконструкция чердака ведется без утвержденного проекта и технадзора, стройку и вовсе удалось остановить.

3. Казанская, 41

Предприниматель Юрий Ершов затеял в доме радикальные преобразования: обустройство мансарды и подвала. Районная администрация его устремления одобрила. В начале октября 2005 года г-н Ершов сообщил соседям, что через месяц начнет ремонт с заменой перекрытий. Обещал позже показать документы. Когда ремонт начался, жильцам заявили, что их согласия не требуется и никаких бумаг им не покажут. Вскоре по потолку 27-й квартиры пошли трещины, что и зафиксировала комиссия ЖЭС.

Жильцы дома обратились с письмом к главе ТУ Адмиралтейского района Константину Шмелеву, жалуясь на то, что г-жа Ершова (мать Ершова) захватила подвал и нижнюю лестничную площадку правого флигеля, установила свои замки, из-за чего никто не может попасть в помещения, где находятся теплоцентр дома, вентили горячей и холодной воды. Кроме того, она перекрыла доступ на чердак даже для сотрудников ЖЭС.

Из ответа замдиректора ГУЖА Адмиралтейского района А.С. Мудренова: «По квартире №29 имеется вся проектная документация на перепланировку... разработанная проектным кооперативом «Индекс»… и согласованная МВК Адмиралтейского района 20.12.2005 год.
У Ершовой О.А. ... имеется инвестиционный договор №11/р-00020 от 24.01.2001 г., разработанные и согласованные предпроектные проработки... По подвальному помещению 5-Н имеется договор аренды №11-А 289126 от 21.09.2004 г. между КУГИ и Ершовой О.А. Угроза для проживания... отсутствует».

Жильцы дома подготовили коллективный иск, требуя остановить стройку.

4. Миллионная, 23

О том, что чердак считается мансардой и им не принадлежит, жители дома на Миллионной, 23 узнали в конце 2005 года. До этого они считали, что нежилые помещения - их общая собственность, и процентов на 20 собственность КУГИ, поскольку в доме не полностью приватизированы квартиры. Однако выяснилось, что чердак уже давно сдан городскими властями «на инвестиционных условиях с последующей продажей» неким фирмам «Корвет и «Гермес».

Не дожидаясь, развертывания строительства инвесторами, недовольные граждане двинулись по инстанциям. Дойдя до суда, они наконец-то увидели новый план чердака, переименованный в мансарду, который нарисовали сотрудники ПИБа. Городская прокуратура, проверив обращение жильцов, сочла, что помещения под мансарды в доме переданы инвестору незаконно и «в инвентаризационных документах содержится ошибка, этаж сформированных помещений является чердаком, а не мансардой. Руководство ООО «Корвет» и ООО «Гермес» проинформировали о том, что для выполнения работ по инвестиционным договорам о реконструкции чердака необходимо получить согласие собственников помещений дома по указанному выше адресу.

ПИБ тут же прислал жильцам бумагу, мол, недоразумение случилось, тип этажа «мансарда» указан ошибочно: «Многократные копирования с поэтажных планов, выполненных на кальках, быстро приводят чертежи в негодность; кальки на заломах (поскольку чертежи хранятся в сложенном виде) изнашиваются и сминаются, что приводит к появлению вертикальных полос (якобы принятых жильцами за перегородки) на копиях».

В это же время один из активистов дома Михаил Беляев обратился с вопросами в КУГИ. В ответ получил: «Помещение под крышей вашего дома является не чердаком, а мансардой, принадлежащей городу на основании «Декрета об отмене права частной собственности на недвижимость в городах» (Декрет о национализации) от 20 августа 1918 года за подписью Якова Свердлова». А тринадцатый арбитражный апелляционный суд вынес определение о допуске инвесторов в несуществующие мансарды на Миллионной, 23, которое вступило в законную силу.

В сентябре 2006 конфликт достиг кульминации - на председателя ТСЖ Михаила Беляева при приближении к дому напали двое неизвестных, избили и ударили ножом в спину. Причиной нападения, по его мнению, стала тяжба со строителями - других недругов у него не было.

6. Набережная Кутузова, 30

В 2005 году чердачное помещение площадью 579,9 кв. м в многоквартирном жилом доме по адресу: набережная Кутузова, дом 30, - передано КУГИ Петербурга гражданину Германии. Чердачное помещение было перестроено, несмотря на то, что дом находится под охраной КГИОП и является памятником истории и культуры регионального значения (в доме жил М. И. Кутузов). Впрочем, к концу года стройка была остановлена, а затем признана незаконной решением Смольнинского федерального суда Центрального района Санкт-Петербурга.

7 августа 2008